В Германии строится ежегодно около 50 млн. кв.м жилой площади. В среднем на одного жителя приходится 36 кв.м. жилой площади. На оплату квартиры и коммунальных услуг семья расходует около 20% месячного бюджета. 40% семей в Германии живут в собственных домах.
АРЕНДА КВАРТИР, НЕДВИЖИМОСТИ
В больших городах Германии арендная плата за новую квартиру площадью 70-80 кв.м. составляет в среднем 700-800 евро в месяц.
Арендная плата за 1 кв.м. жилой площади в новых домах составляет: в Берлине — 8 евро, Бонне — 7,5 евро, Штуттгарте — 12 евро, Мюнхене — 14 евро в месяц.
Жилье в Германии можно найти на любой вкус. Всё зависит от Ваших желаний и суммы, которую Вы готовы платить за квартиру. Вы можете искать квартиру сами, по объявлению в газете или через агентство недвижимости. В последнем случае Вам придётся заплатить за услуги агентства сумму, равную 2-3 месячным квартплатам. После подписания договора на аренду квартиры, Вы платите залог, который гарантирует, что Вы сделаете ремонт, перед тем как её покинете. Для стоимости квартиры важна её планировка, наличие балкона, этаж и др.
Вот примерные цены на квартиры:
1 комната, 50 м2, 400 Euro/ месяц,
1 комната, 30 м2, 300 Euro / месяц,
2 комнаты, 42 м2 , 450 Euro / месяц,
2 комнаты, 59 м2 , кабельное ТВ , 500 Euro месяц,
2 комнаты, 48 м2 , гараж, 550 Euro / месяц,
3 комнаты, 62 м2, 600 Euro / месяц.
Государство оказывает помощь тем, кто приобретает собственное жилье. Существует закон о безвозмездной доплате. Для тех, кто
приобретает квартиру в новом доме, закон предусматривает безвозвратную, беспроцентную и не облагаемую налогом ссуду в течение 8 лет.
Тот, кто приобретает жильё в доме довольно старой постройки, может рассчитывать на ссуду на тех же условиях.
Обычно для покупки жилья необходим кредит. Как правило, банк просит сообщить о Ваших доходах, а если Вы предприниматель, то и данные о деятельности Вашей фирмы. Получив предварительное согласие банка, Вы сможете представить себе максимально возможную стоимость
Вашей будущей покупки.
Как правило, для получения кредита на покупку недвижимости необходимо иметь 20-25 % собственных средств или же поручительство надёжной фирмы или состоятельного лица. Существуют различные возможности для улучшения условий предоставления кредита. Например, при достаточно высоком стабильном доходе банк может предоставить кредит на всю сумму покупки, но под более высокий процент.
ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ
По немецким законам договор о покупке или продаже недвижимости действителен исключительно в том случае, если заключается он в присутствии обеих сторон и нотариуса, а подтверждается подписью и печатью последнего. Поэтому о довольно сложной формально-правовой стороне такой сделки можно не слишком беспокоиться. Нотариус должен следить за тем, чтобы в договоре ни одной из сторон не отдавалось в чем-либо предпочтение, а все его параграфы соответствовали статьям гражданского кодекса. В обязанности нотариуса также
входит контроль над всей административной процедурой.
Обязательства и ответственность нотариуса, однако, ограничиваются исключительно на формальном аспекте договора. О его содержании договариваются продавец и покупатель, и здесь возможно в принципе неограниченное количество вариантов. Поэтому все-таки желательно хотя бы немного разбираться в основных понятиях немецких законов в этой области.
ЗЕМЕЛЬНАЯ КНИГА (Grundbuch)
Все участки на территории Германии можно найти в земельной книге данного округа. Там указаны помимо точного расположения участка по данным официального кадастра и его владелец или владельцы, правовые ограничения (например, право преимущественной покупки — Vorkaufsrecht), ипотечные долги. Только лицо, занесенное в нее как владелец или нотариально уполномоченное им, имеет право продавать недвижимость. Если был заключен договор о продаже, а в земельной книге указано третье лицо с правом преимущественной покупки, то оно
должно официально отказаться от этого права до того, как покупатель может быть внесен в качестве нового владельца в земельную книгу.
Такое право есть всегда у властей данного города или округа (в пользу общественных интересов), что в большинстве случаев является
чистой формальностью (официальный отказ, однако, требуется). Ограничения другого рода, например, право проезда и подобные права пользования участком после продажи обычно остаются в силе и могут ограничить покупателя в свободе распоряжаться участком. Нотариус должен проверить содержание земельной книги и обо всем осведомить покупателя.
Только после внесения полной суммы стоимости недвижимости, а также оплаты налога на приобретение земли(Grunderwerbssteuer), покупателя вписывают в земельную книгу, как нового владельца. Однако еще до выплаты суммы и получения статуса владельца, в ту же земельную книгу должна быть внесена запись, которая гарантирует покупателю (и новому владельцу) исключительное право на приобретение этого участка недвижимости (Auflassungsvormerkung). Это делается с той целью, чтобы в течение того времени, пока будет продолжаться
процедура оформления документов, никто другой не мог предъявлять претензии на этот участок недвижимости. Уже при наличии такой записи, и после выплаты полной суммы продавцу, тот может передать проданную недвижимость покупателю в полное распоряжение. В этом смысле окончательное фиксирование перехода собственности в земельной книге имеет потом уже не практическое, а скорее формальное значение.
ИПОТЕКА
В Германии земля продается, как правило, свободной от долгов (lastenfrei). По закону покупатель не должен брать на себя ипотечные
долги землевладельца-продавца. Только при наличии согласия банка-заимодавца о погашении долга, продавец имеет право потребовать
деньги от покупателя. Чтобы тот имел возможность финансирования стоимости данной недвижимости, т.е. мог дать в залог участок, не
будучи еще его владельцем, необходимо соответствующее разрешение владельца (что, как и все остальное, обычно уже предусмотрено в
нотариальном договоре).
ГАРАНТИИ (Gewahrleistung)
Что касается ответственности продавца за отсутствие каких-либо недостатков проданной недвижимости, то по немецкому гражданскому кодексу (BGB) продажа старых домов или квартир отличается принципиально от продажи новостроек. Об этом различии важно знать: продавец старого дома или старой квартиры не дает никакой гарантии за безупречность проданной им недвижимости. Он должен только обещать, что не скрыл от покупателя недостатки, о которых он знает, хотя они и не видны. Это значит, что продавец должен тщательно проверять и осматривать недвижимость, которую он собирается купить. Тому, кто собирается купить квартиру, рекомендуется, кроме
прочего прочитать протоколы последних ежегодных заседаний владельцев данного дома (Protokolle der Eigentumerversammlung gema? Wohnungseigentumsgesetz), чтобы быть целиком, осведомленным о состоянии дома, в котором находится квартира.
После заключения договора он уже не может предъявить никаких претензий в связи с возможными потом обнаруживающимися недостатками, если он не в состоянии доказать, что продавец о них знал, но эту информацию сознательно скрыл.
Для покупателей новостроек ситуация в этом отношении выгоднее. В согласии с гражданским кодексом, продавец новостройки или еще строящегося дома должен давать пять лет гарантии на здание. Пятилетний срок начинается с момента передачей недвижимости покупателю.
ПЕРЕДАЧА (Ubergabe)
С самого дня передачи проданной недвижимости все права пользования, а также все связанные с этим обязательства (в особенности финансовые), перекладываются на покупателя. Особое значение передача имеет при покупке новостроек, потому что с этого момента начинается гарантийный срок. Покупатель и продавец должны вместе осмотреть приобретенную первым недвижимость. В протоколе об осмотре и передаче (Ubergabeprotokoll), который потом должны подписать обе стороны, фиксируются наличие, а также отсутствие недостатков.
Вся формальная процедура покупки недвижимости подробно урегулирована немецкими законами. В том случае, если или у покупателя или у продавца возникают сомнения в нейтральности нотариального договора, можно только рекомендовать обратиться к адвокату с опытом в этой области для профилактичной проверки. Потраченные на это деньги (по сравнению со стоимостью недвижимости, наверное, довольно
незначительная сумма) могут впоследствии окупиться.
ВАРИАНТЫ
Недорогая недвижимость в Германии… Как ее найти? Дом в Германии, Недорогие квартиры — в собственность… Возможно ли это? Новые возможности для инвесторов и новые надежды для эмигрантов. Инициативная группа экспертов «Neue Zeiten» e.V. изучила вопрос о спросе и предложении недвижимости в Германии. Выводы оказались весьма любопытными: в одной из самых дорогих стран Европы имеется большое количество очень дешевых 1-2-3-комнатных квартир: от 25 тысяч евро.
ВАРИАНТЫ
Недорогая недвижимость в Германии… Как ее найти? Недорогие квартиры — в собственность… Возможно ли это? Новые возможности для инвесторов и новые надежды для эмигрантов. Инициативная группа экспертов «Neue Zeiten» e.V. изучила вопрос о спросе и предложении недвижимости в Германии. Выводы оказались весьма любопытными: в одной из самых дорогих стран Европы имеется большое количество очень дешевых 1-2-3-комнатных квартир: от 25 тысяч евро.
Имея недвижимость в Германии в аренде или в собственности, независимо от её стоимости и на своём счёте в немецком банке не менее 120.000 –150.000 Euro на время оформления, наша немецкая адвокатская компания гарантированно и беспрепятственно оформит Вам и вашим членам семьи ВНЖ (Aufenthaltserlaubnis) в Германии. В любом случае наличие в собственности недвижимости в Германии, только повышает шансы в получении ВНЖ в Германии, по программе обеспеченных иностранцев.
